万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已灰姑娘作者是安徒生还是格林售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(ch灰姑娘作者是安徒生还是格林éng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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