文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhō速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉u)转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉ong>2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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